鞍山市城市住宅小区物业管理暂行办法
辽宁省鞍山市人民政府
鞍山市城市住宅小区物业管理暂行办法
(鞍山市人民政府令第51号 1996年5月20日)
第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造一个优美整洁、舒适安全的生活环境，促进物业管理健康有序发展，根据国家和省有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，是指达到一定规模、基础设施比较齐全的住宅小区(含居住小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。
本办法所称物业，是指住宅小区内已经建成，并经验收合格投入使用的各类房屋及其附属设施、设备、场地和环境。
住宅小区物业管理，是指物业管理公司接受住宅小区管理委员会(以下简称管委会)或物业所有人的委托，以签订合同的方式对住宅小区内的物业实施管理和服务的活动。
第三条 新建住宅小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区，应当按照本办法逐步实行物业管理。
第四条 鞍山市房产管理局是鞍山市城市住宅小区物业管理的主管部门。
住宅小区物业主管部门的职责是：负责住宅小区物业管理工作的组织、协调和业务指导，统一制定有关住宅小区物业管理的具体政策和管理标准，对管委会管理和服务工作进行监督、检查。负责物业管理公司的资质审查，《物业管理企业资质证书》发放和年检工作。
各级规划、城建、公安、公用、邮电、电业、工商、物价等部门，应当按照各自职责分工，协助住宅小区物业主管部门加强对住宅小区的物业管理工作。
第五条 住宅小区物业管理以产权人自治与物业管理公司专业服务相结合，实行社会化、专业化、企业化管理。
住宅小区制定的居民公约对小区内房屋产权人和使用人具有约束力。
第二章 住宅小区物业管理机构与职责
第六条 住宅小区内每幢房屋入住率达百分之三十时，由产权人选举设立房产管理小组(由三人以上的单数组成)，负责本幢房屋的管理工作。
住宅小区交付使用且入住率达百分之五十以上时，由住宅小区物业主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位及时召集第一次住宅小区产权人代表大会，选举产生管委会。
第七条 产权人代表大会由本住宅小区的产权人代表组成。
产权人代表大会必须由持有过半数以上投票权的产权人出席才能举行。产权人可以委托代理人出席产权人代表大会，不满十八周岁的产权人由其法定代理人出席。
第八条 产权人代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次。管委会应负责在会议召开七天前将产权人代表大会召开日期和内容送达每位产权人代表。
经持有百分之十以上投票权的产权人提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就其所指明的目的召开产权人代表大会。
第九条 产权人代表大会的决定，由出席会议的产权人代表所投票数的过半数通过。
第十条 产权人代表大会的职权：
(一)选举、罢免管委会的组成人员；
(二)监督管委会的工作；
(三)听取和审查管委会的工作报告；
(四)决定住宅小区内关于产权人利益的重大事项；
(五)修改居民公约；
(六)改变和撤销管委会不适当的决定；
(七)批准管委会章程和居民公约。
第十一条 管委会委员由产权人代表大会在代表中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会委员数为单数，经产权人代表大会决定可以由五至九人组成。
管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。
第十二条 管委会应制定章程。管委会章程由管委会委员共同制订，并经产权人代表大会批准。
第十三条 第一次产权人代表大会选举产生的管委会，报住宅小区物业主管部门审核。报审时需提交设立管委会的申请书、管委会章程、管委会成员名单和办公场所证明文件。
住宅小区物业主管部门应于接到书面申请后15日内提出是否同意设立管委会的意见，逾期不提出意见的视为同意。
第十四条 管委会每届任期三年，管委会委员可以连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为专职。
管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和房屋使用人代表参加会议。
第十五条 管委会在住宅小区产权人代表大会的监督下，代表产权人的合法权益行使下列职权：
(一)召集和主持产权人代表大会，并向大会报告工作；
(二)制定管委会章程和居民公约；
(三)选聘物业管理公司对住宅小区进行物业管理，代表产权人签定物业委托管理合同；
(四)审议决定住宅修缮基金和公用设施基金的使用；
(五)审议物业管理公司制订的对本住宅小区的年度管理计划、住宅小区配套工程和重大的维修工程项目；
(六)提出本住宅小区物业管理服务费的申报标准，议定实行经营者定价的物业管理费收费标准；
(七)监督物业管理公司对本住宅小区的物业管理工作；
(八)督促居民遵守住宅小区居民公约；
(九)组织创建优秀住宅小区活动。
前款中第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项规定的事项，应经产权人代表大会批准。
第十六条 管委会决定事项，采取少数服从多数的原则。
第十七条 产权人代表大会的决定和管委会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。
违反本条规定的，住宅小区物业主管部门有权予以纠正或撤销。
第十八条 物业管理公司根据住宅小区物业委托管理合同对住宅小区实施物业管理。
物业委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、收费项目、收费标准、收费方式、违约责任及产权人委托的其他权利义务条款。
物业委托管理合同应在签定之日起十五日内报市住宅小区物业主管部门备案。
第十九条 任何单位申办物业管理公司必须持申请书及有关材料到住宅小区物业主管部门办理资质审查，审查合格后，由住宅小区物业主管部门颁发《物业管理企业资质证书》。
工商行政主管部门依据申办企业取得的《物业管理企业资质证书》办理申办企业的物业管理公司经营执照。
第二十条 物业管理公司的权利：
(一)根据有关法规，结合实际情况，制定住宅小区物业管理具体措施；
(二)依照物业委托管理合同，对住宅小区实施物业管理；
(三)依照物业委托管理合同和有关规定收取管理、服务费用；
(四)制止违反规章制度的行为；
(五)要求管委会协助管理；
(六)选聘专营公司(如清洁、修缮、保安公司)承担专项管理业务；
(七)可以利用由住宅小区配套建造的经营性用房开展便民利民的多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。
第二十一条 物业管理公司的义务：
(一)履行物业委托管理合同，依法经营；
(二)接受管委会和住宅小区居民的监督；
(三)重大管理措施应当提交管委会审议和批准；
(四)接受有关行政主管部门的检查指导和监督。
第二十二条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅小区物业主管部门和委托管理合同规定的标准或者违反委托管理合同规定的，经住宅小区物业主管部门审定，管委会或委托方可以终止合同。
因管理、维修、养护不善，造成产权人损失的，物业管理公司应当赔偿损失。
第二十三条 物业管理公司为住宅小区修缮房屋、建设公用服务设施及开展福利性的服务项目，可向税务部门申请减免营业税、所得税。
第三章 住宅小区物业的使用及维护
第二十四条 住宅小区内居民应爱护和正确使用住宅小区物业，任何单位和个人不得在住宅小区内从事下列活动：
(一)未经房屋产权人同意和住宅小区物业主管部门批准擅自改变房屋外貌和用途；
(二)超过设计负荷使用房屋或拆改房屋承重结构及设施；
(三)安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；
(四)占用公共场地，损坏公用设备和设施；
(五)随意停放车辆和鸣喇叭；
(六)践踏、占用绿地，攀折花木；
(七)乱抛垃圾、堆放杂物；
(八)有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等；
(九)饲养禽畜；
(十)聚众喧闹；
(十一)排放或存放有毒有害物品；
(十二)法律、法规、规章规定禁止的其他行为。
第二十五条 物业管理公司在住宅小区内就物业使用及维护的下列事项进行管理：
(一)接受房屋产权人的委托，有偿进行房屋及其附属设施、设备的使用、维修和养护管理；
(二)接受市政公用设施专业管理单位的委托，有偿进行上述设施的管理维护；
(三)环境(含楼寓内走廊)卫生保洁，园林绿化；
(四)车辆行驶和停放；
(五)维护公共秩序；
(六)保管物业管理档案；
(七)小区物业主管部门及物业管理合同规定的其他事项。
物业管理公司可根据物业委托管理合同的约定，选聘专营公司承担专项经营业务。
第二十六条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋及公共安全的，责任人应及时修缮。经物业管理公司通知后，责任人在期限内未进行修缮的，经管委会同意后由物业管理公司修缮，所发生的费用由责任人承担。
第四章 住宅小区物业的验收与接管
第二十七条 住宅小区物业应统一规划、同步建设。小区物业主管部门应向规划行政主管部门提出住宅小区规划建议，并依法对住宅小区前期建设实行监督管理。
第二十八条 住宅小区竣工后，小区物业主管部门会同其他有关部门对小区物业建设按有关规定进行验收，验收合格的方可进住。
开发建设单位不准对入住居民收取房屋租金。
第二十九条 城建、环卫、街道办事处等部门参与验收开发建设单位所建物业时，不合格部分由开发建设单位限期修复，不得收费。如双方不能达成修复协议，由住宅小区物业主管部门裁决，双方一律按裁决执行。
第三十条 管委会未组建前，在小区物业主管部门的监督下，修缮工作由开发建设单位自行完成，或由小区物业主管部门委托完成，费用由开发建设单位承担。管委会组建后，开发建设应将住宅小区物业移交给管委会管理，并提供下列资料：
(一)住宅小区建设各项批准文件；
(二)住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
(三)房屋及配套的基础设施、设备的竣工图；
(四)地下管网图；
(五)住宅小区各类房屋清单；
(六)出售房屋(含房改售出房屋)的产权范围和成本核算清单；
(七)住宅小区公用设施、设备及公共场地清单；
(八)住宅小区未完工的房屋、公共设施、设备及公共场地的竣工日期；
(九)其他必要资料。
第三十一条 公安局所属各派出所在小区物业验收合格后，根据管委会出具的证明，为住宅小区内的居民办理户口登记事宜。
第三十二条 开发建设单位和产权单位办理出售、出租或分配房屋手续时，应在房屋出售或租赁合同中对购租房者有承诺遵守住宅小区物业管理规定的约定。
第五章 住宅小区管理费用和专用房屋
第三十三条 新建住宅小区的开发建设单位，在开发项目立项时，应按住宅小区建设总投资1%的比例，向住宅小区物业主管部门交纳住宅小区管理基金，该项基金计入建设成本。
开发建设单位在开发项目立项前未交纳小区管理基金的，市规划建设部门不予发放《规划许可证》及《施工许可证》。
第三十四条 住宅小区开发建设单位应按住宅小区总建筑面积02%的比例并以成本价，向住宅小区管委会提供商服用房，其产权归国家所有，由小区物业主管部门划拨给管委会，并由管委会委托物业管理公司经营使用，其收入用于补充住宅小区的管理费用。
本办法所称总建筑面积是指住宅小区内各类房屋的总建筑面积之和。
第三十五条 住宅小区管理基金由住宅小区物业主管部门专户存储，统一管理，统一安排使用。
第三十六条 售房单位每年从房改售房回收资金中按15%的比例提取房屋修缮基金，作为住宅小区房屋修缮基金。
第三十七条 住宅小区内单位自管房屋(含单位用户)，按建筑面积每平方米每年一元五角标准，向小区物业主管部门交纳住宅小区管理费，并于每年一季度末前交付。
第三十八条 住宅小区内直管住宅房屋和单位托管房屋，按租金实收额划出5%，作为住宅小区管理经费。
住宅小区管理费可由住宅小区物业主管部门委托物业管理公司收取。
第三十九条 物业管理公司可根据物业委托管理合同按照物价部门审定的政府定价和政府指导价，向住户收取住宅小区管理服务费。收费标准，由物业管理公司根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求住宅小区物业主管部门意见后核定。
物业管理公司可为住宅小区住户提供有偿特约服务。特约服务取费标准除政府物价部门规定有统一收费标准外，服务收费实行经营者定价。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理公司与小区管委会协商议定，并应将收费项目和收费标准向物价部门备案。
第四十条 专业管理部门委托管理的住宅小区内的市政公用设施，其维护费用从委托费用中支出。
第四十一条 房屋需大、中修的，由物业管理公司提出修缮计划及工程预算，经管委会同意并报住宅小区物业主管部门审批后，从房屋修缮基金中列支，工程费用由各产权人共同承担。
修缮基金不足时，超出的费用由各产权人按其所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例分摊。
第四十二条 住宅小区管理费用专项用于住宅小区内物业管理的日常支出，不得挪作他用。
住宅小区各项管理费用的收支情况，每年向产权人及使用人公布一次，接受住户的监督。
第六章 法律责任
第四十三条 违反本办法第二十四条规定的，管委会及物业管理公司有权予以制止，并要求其限期改正和赔偿损失。情节严重的，由住宅小区物业主管部门按照有关规定给予行政处罚。
违反本办法第三十七条规定的，由住宅小区物业主管部门责令补交，并对责任人予以行政处罚。
违反本办法第三十九条前款规定的，物业管理公司可要求其限期缴交，并按规定收取滞纳金，逾期不缴交的，物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。
第四十四条 违反本办法第二十八条前款规定的，市房产主管部门不予办理确权手续，同时不予发放《鞍山市公有住房租赁证》。
违反本办法第三十三条规定的，由住宅小区物业主管部门责令其限期履行。逾期仍不履行的，住宅小区物业主管部门可申请人民法院强制执行。
第四十五条 物业管理公司违反本办法有下列情形之一的，由管委会制止，并责令其限期改正：
(一)物业维修养护不及时的；
(二)管理制度不健全、管理混乱的；
(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
(四)擅自将管理费用挪作他用的；
(五)违反物业委托管理合同约定的其他行为。
第四十六条 对无《物业管理企业资质证书》擅自从事物业管理的，住宅小区物业主管部门可没收其非法所得，责令其赔偿损失，同时责令其停止对住宅小区物业管理。
第七章 附 则
第四十七条 办公用房、商业用房、别墅等楼寓的物业管理可参照本办法执行。
第四十八条 住宅小区居民公约文本及物业委托管理合同文本由住宅小区物业主管部门统一规范形式。
第四十九条 本办法应用中的具体问题由市房产管理局负责解释。
第五十条 本办法自发布之日起施行。
关于加强北京市工业系统中专、技校和各类职业学校校办工厂建设的若干政策规定
北京市经委等
关于加强北京市工业系统中专、技校和各类职业学校校办工厂建设的若干政策规定
北京市经委等
1989-4-1
北京市经济委员会 北京市计委 北京市劳动局 北京市文教局 北京市财政局 北京市税务局 北京市高教局 北京市成人教育局 北京市工商行政管理局关于加强北京市工业系统中专、技校和各类职业学校校办工厂建设的若干政策规定
序
各局（总公司）、直属企业：区、县计（经）委：
为切实提高工业系统各类职业技术教育的教学质量，加强学员的职业道德教育，突出技能训练，充分发挥校办工厂（车间）在教育事业发展中的作用，特对北京市工业系统中专、技校和各类职业技术学校校办工厂（车间）建设的若干问题做如下政策规定：
一、总则：
（一）工业系统主办的中专、技校、职工大学、职工中专等各类就业前、就业后职业技术教育，是教育事业的重要组成部分。在这些学校建立校办工厂（车间），加强和突出技能训练，培养既有理论知识，又具有较强动手能力的合格毕业生，是职业技术教育的特殊要求，也是保证教学
质量的重要措施。同时，从政策上对工业系统的各类职业技术学校校办工厂（车间）的发展给予支持，对筹集办学经费、改善办学条件、逐步提高教学质量、稳定教师队伍也具有现实和长远的意义。
（二）各有关部门都必须从支持发展教育事业，培养合格人才的战略高度出发，在政策、措施上积极扶植和帮助工业系统各类职业技术学校的校办工厂（车间）建设。
二、校办工厂（车间）的任务、性质及审批手续：
（三）校办工厂（车间）的任务是以教学生产实习为主，同时可以承接生产任务，争取经济收益。校办工厂（车间）的具体任务是：承担教学计划所规定的生产实习任务；进行批量产品的生产；承接教学设备、技术革新和科研所需要的加工任务等。
（四）校办工厂（车间）是学校的一个组成部分，其所有制性质与学校相同。市财政拨款的局（总公司）所属学校的校办工厂和全民所有制企业办学的校办工厂（车间），均为全民所有制单位；集体企业所办学校的校办工厂（车间），仍为集体所有制单位。
（五）建立校办工厂必须具备以下几个条件：1、必须是经过局（总公司）或劳动局、高教局、成人教育局正式审批备案的学校；2、有懂生产经营的管理人员和技术人员；3、具有一定的实习、生产手段条件；4、产、供、销和原材料渠道有保证；5、必须符合国家法律、法规和政
策规定。
（六）校办工厂（车间）的建立和撤销应经一定的审批手续。由主办学校提出申请，经主管局（总公司）审核批准同意。局（总公司）主办学校的校办工厂（车间）不涉及改变所有制性质的，报市经委审核批准，需要改变所有制性质的，报市计委审核批准，然后，经所在区、县工商行
政管理部门核准登记领取营业执照。
三、校办工厂生产管理：
（七）为使校办工厂（车间）保持均衡稳定生产，必须妥善安排生产实习教学和生产计划，加强计划管理。各校办工厂（车间）要加强对在制品和半成品管理，严格控制非生产性支出，努力降低成本，节约原材料和能源消耗。承担生产任务的校办工厂（车间）要严格执行经济合同，每
月按时向上级主管部门填报产值、利润、产品完成情况，并自觉接受各级主管部门监督检查。
（八）校办工厂（车间）所生产的产品应符合国家和北京市的投资方向。其产、供、销和原材料供应，由学校主管部门负责安排并纳入计划。物资部门在可能的情况下，在物资供应上要给予优先照顾。对已纳入各级生产计划的校办工厂产品，不能轻易转产或停产；凡能纳入的由各主管
部门负责纳入各级计划，并随计划供应原材料；目前尚没有正式产品的，各主管部门在产品扩散过程中，要优先考虑安排在校办工厂（车间）。
（九）校办工厂（车间）新增用电50千瓦以下的，免购用电权，供水部门对校办工厂（车间）用水指标，根据生产经营需要给予照顾。
四、校办工厂（车间）的设备管理：
（十）局（总公司）直属学校和全民所有制企业办学校的校办工厂（车间）所需的生产设备，除自行购置外，可由其主管部门从所属企业的多余、闲置设备中无偿调入，但均需由同级财政部门审批备案。集体所有制企业办学校校办工厂（车间）所需生产设备，亦可由其主办企业自行决
定做为支援教育事业资产无偿调入。所有设备调入学校，按其现值构成学校固定资产的一部分，工厂（车间）有条件的应按规定每年提取折旧费，用于设备的更新改造。
（十一）校办工厂（车间）拥有的大型、精密、稀有设备的管理，按现行企业设备管理办法办理。生产实习设备的购置，按大型教学仪器设备办法审理。
五、校办工厂的财务管理：
（十二）校办工厂（车间）都要实行独立核算，配备专职财务人员，严格执行财务制度和税收政策。各校办厂（车间）的税收问题按国家有关校办工厂的规定办理。
（十三）校办厂（车间）收益纯利润的50％上交学校，用于改善办学条件，其中用于个人部分不得超过一半，个人部分的10％可作为校长基金。收益的其余50％留校办厂使用，其中的60％用于发展生产，40％用于集体福利及奖励基金。
（十四）严格财务管理制度。校办工厂与工厂的业务往来，一律实行经济核算。校办工厂（车间）的财务管理受上级主管财务部门的监督和审查，按时上报预决算。财政、税务、审计部门要加强对校办厂（车间）资金使用的管理和监督。
六、校办工厂的资金管理：
（十五）校办工厂的生产资金，主管部门和学校应在建厂初期给予一定的支持。
（十六）各局（总公司）和企业建立的教育发展专项基金，应抽出10％建立校办工厂（车间）生产发展周转金。各局（总公司）也可以按一定比例从属各校办工厂的净收益中集中部分资金，建立校办工厂发展周转金。
七、校办工厂（车间）生产组织形式：
（十七）鼓励校办工厂（车间）在保证教学实习的情况下因地制宜地发展横向经济联合。
（十八）鼓励有条件的校办工厂发展出口产品和“三来一补”等项目，创办中外合营企业。投资在300万美元以下的中外合营项目，由各局（总公司）报经委审批，计委、经贸委备案。对于校办企业所创外汇，应认真执行国家有关外汇留成和奖励的规定，保证优先用汇。
（十九）校办工厂（车间）可以实行承包制经营，承包后的校办工厂工资总额与效益挂钩。承包内容除保证上缴学校一定收益和生产发展再投资外，必须保证完成教学实习任务。上级主管部门对校办企业和承包人可给予一次性奖励。
八、校办工厂人员编制：
（二十）为保证教学实习和生产任务的完成，校办工厂（车间）应配备一定数量的专职人员，以加强对学生的实习指导和维持正常生产。在没有新规定以前，校办工厂的人员编制暂按1986年劳人培91号文件精神办理，纳入学校正常人员编制，并给予财政预算保证。如因扩大生产
需要增加人员配备，超过定员标准的，必须经学校上级主管部门同意，其费用开支由校办工厂（车间）自有资金支付。须向社会招工的，报市劳动局审批。
（二十一）校办工厂（车间）的专职指导教师和管理人员一般应尽量从各校现有的人员中调剂解决。实在有困难的可从本系统、本企业调入专业技术人员或高级技工担任实习指导教师。校办企业职工，原属教育事业编制的，仍保留其编制，原为教师的，其待遇不变，工龄计入教龄，享
受教龄津贴。
九、组织领导：
（二十二）各局（总公司）和有关企业要切实加强对校办工厂（车间）的领导，加强校办工厂（车间）管理机构的建设，并在产品方向、技术和经营管理上给予必要的帮助、指导。各级生产计划、教育主管部门都要有专人主管校办工厂（车间）的建设，把支持和发展校办工厂列入本部
门生产发展规划，定期检查落实，对于侵犯学校权益的行为，要进行必要的行政干预，严重的要追究法律刑事责任。
（二十三）为加强对全市工业系统校办工厂（车间）的综合领导，市经委成立由教育处和区县工业处组成的“工业系统校办企业指导办公室”，主要负责对校办工厂（车间）建设发展的综合平衡、统一规划，协调各方面关系，及时研究解决政策性问题。
（二十四）本规定具体执行中的问题，由市经委负责解释，有关财税方面的问题，由市财政、市税务局负责解释。
（二十五）本规定自文件下达之日起施行。
