杭州市城市房地产开发经营管理若干规定
浙江省杭州市人大常委会
杭州市第九届人民代表大会常务委员会公告
第20号
2000年11月16日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议审议通过的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》，已经2001年4月19日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准，现予公布，自2001年6月1日起施行。
2001年4月30日
杭州市城市房地产开发经营管理若干规定
（2000年11月16日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第二十九会议通过，2001年4月19日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准)
第一条 为进一步规范房地产开发经营行为，促进房地产事业健康、有序的发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》及《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》，结合本市实际，制定本规定。
第二条 凡在杭州市行政区域内从事城市房地产开发、经营和管理的单位和个人，应当遵守本规定。
第三条 杭州市人民政府建设行政主管部门负责全市房地产开发管理工作；县(市)人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发管理工作。
市、县(市)人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内房产经营的管理工作。
市、县(市)人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内房地产开发经营的土地管理工作。
第四条 依法取得国有土地使用权的单位和个人，从事单项房地产项目开发经营，应当符合有关规定。
外地房地产开发企业来本市从事房地产开发经营的，应在本市成立分支机构，并不受原有资质等级的限制。
第五条 市、县(市)工商行政、税务等有关部门应当在接到设立房地产开发企业、房地产开发企业分支机构(以下统称房地产开发企业)申请的5个工作日内，办妥相关的登记手续。
第六条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到市、县(市)建设行政主管部门备案，并按有关规定申请核定房地产开发企业的资质等级。
未经核定资质等级的房地产开发企业，不得在本市从事房地产开发经营。
第七条 房地产开发项目的土地使用权一般应当以招标或拍卖方式出让。
面向本市中低收入家庭销售的经济适用房和廉租房的房地产开发项目用地，经市、县(市)人民政府批准，可以实行行政划拨。经济适用房实行定向、定价销售，具体办法由市、县(市)人民政府另行规定。
第八条 房地产开发用地的土地使用权出让或者行政划拨前，市、县(市)城市规划行政主管部门应当对房地产开发项目的性质、规模、容积率、绿地率、建筑间距、建筑高度等城市规划设计条件提出书面意见，市、县(市)建设行政主管部门应当对房地产开发项目的开发期限、配套基础设施和公共设施的建设要求、基础设施建成后的产权界定及拆迁补偿安置要求提出书面意见，作为土地行政主管部门办理土地使用权出让或者行政划拨的依据。
第九条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同或行政划拨的有关要求进行开发建设。
第十条 市、县(市)建设行政主管部门应当对配套基础设施和公共设施的实施加强监督检查，并可根据房地产开发项目的规模及性质与房地产开发企业签订配套基础设施和公共设施建设的合同。合同应明确配套基础设施和公共设施建设内容、分期交付期限及其他有关要求。房地产开发企业应当按照合同规定的建设内容和期限完成配套基础设施和公共设施建设。
居住建筑规模在组团级以上的房地产开发建设项目的配套基础设施和公共设施建设，经市、县(市)建设行政主管部门批准，房地产开发企业可以分期实施。
第十一条 房地产开发项目竣工后，市、县(市)建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，组织有关部门按法律、法规和国家标准规范，进行综合验收。房地产开发项目经综合验收合格后，方可交付使用。
第十二条 需转让房地产开发项目的，转让人和受让人应当到市、县(市)建设、规划、土地、房产等有关行政主管部门办理变更手续。
第十三条 房地产开发项目转让时，与开发项目有关的权利和义务随之转移；尚未完成拆迁补偿安置的，转让人和受让人应当持房地产开发项目转让合同到市、县(市)人民政府房屋拆迁主管部门备案，原拆迁补偿安置协议中的有关权利、义务随之转移给受让人，项目转让人和受让人应自房地产开发项目转让之日起30日内书面通知被拆迁人。
第十四条 房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：
(一)多层建筑已完成主体结构三分之一以上；
(二)高层建筑已完成地面以下的主体工程。
第十五条 房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。市、县(市)房产行政主管部门应当在查验有关文件后，核发商品房预售许可证。
商品房预售许可证应当标明准予预售的商品房坐落位置(含幢号)、建筑面积和使用性质。
第十六条 房地产开发企业需向境外销售商品房时，应向市、县(市)建设行政主管部门提出申请；市、县(市)建设行政主管部门应在5个工作日内初审完毕，报上级有关部门审批。
房地产开发企业申请境外销售商品房时，应提供下列资料：
(一)销售申请报告；
(二)土地使用权出让合同、土地使用权证和建设工程规划许可证等文件。
第十七条 购房人要求购买商品房时，房地产开发企业应向购房人出示商品房预售许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等证明文件。
配套基础设施和公共设施分期建设的项目，房地产开发企业应当向购房人承诺分期建设的内容及交付使用的期限。
第十八条 房地产开发企业预售商品房应当与购房人签订商品房预售合同。购房人认为可以采用格式合同的，房地产开发企业应当提供由市有关行政主管部门印制的商品房购销合同文本，房地产开发企业不得提供自行拟制的商品房购销合同文本；购房人认为需要采用非格式合同的，可以采用非格式合同。
第十九条 商品房预售合同应当明确预售商品房的用地依据、坐落位置(含幢号)、层次、房号、建筑面积或套内建筑面积、分摊的公用建筑面积、价格与价款、付款方式、交付使用的期限、配套基础设施和公共设施建设、物业管理、保修责任、争议的解决方式以及购房人和房地产开发企业认为需要约定的其他内容。
购房人可以选择按商品房的建筑面积或套内建筑面积或套计价并与房地产开发企业约定商品房的价款；购房人选择按套计价的，商品房预售合同应当明确的内容由购房人和房地产开发企业商定。
第二十条 已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需变更商品房预售合同内容的，应当征得购房人同意，与购房人订立预售合同变更协议，并报有关管理部门备案。
房地产开发企业单方变更商品房预售合同内容的，购房人有权解除商品房预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。
第二十一条 房地产开发企业在商品房交付使用前，应当由房产行政主管部门认可的，具有房产测绘资质的独立的测绘中介机构进行商品房的面积测绘；测绘成果表应当标明商品房的建筑面积、套内建筑面积、使用面积和分摊公用建筑面积。
房地产开发企业应以测绘机构测定的面积作为商品房交付计价的面积，并向购房人提供商品房面积测绘成果表。
房产行政主管部门应当根据测绘机构测定并经房地产开发企业和购房人共同认定的建筑面积核发商品房房屋所有权证。
测绘机构因商品房面积测绘误差超过国家规定的允许技术误差范围，造成购房人或房地产开发企业损失的，应当承担相应的赔偿责任。
第二十二条 房地产开发企业作商品房销售广告时必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。
商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。
第二十三条 购房人可以就房地产开发企业在商品房销售广告(含售楼资料书)中的承诺内容在商品房预售合同的附件中约定，房地产开发企业不得拒绝。
第二十四条 商品房交付时，房地产开发企业应当向购房人提供住宅质量保证书和使用说明书。 第二十五条 商品房销售价格，由当事人协商议定；经济适用房和以实物形式有偿移交的小区配套设施的价格，应当实行政府指导价或政府定价。
第二十六条 房地产开发企业应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经测绘机构实际测定的商品房的建筑面积或套内建筑面积(以下简称测绘面积)超过或小于房地产开发企业与购房人在商品房预售合同中约定的建筑面积或套内建筑面积(以下简称预售面积)3%以上的，应当根据购房人的要求负责退房，并承担其他民事责任。
根据前款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还价款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还价款；房地产开发企业还应按合同约定的利率支付预付款的利息。
测绘面积超过预售面积3%以上，购房人未要求退房的，房地产开发企业不得要求购房人支付超过3%以上部分面积的价款；测绘面积小于预售面积3%以上，购房人未要求退房的，房地产开发企业应当退回不足部分面积的价款，并按小于预售面积3%以上部分面积价款的一倍赔偿购房人的损失；测绘面积超过或小于预售面积3%(含3%)以内的，应当按测绘面积结算价款。
第二十七条 房地产开发企业开发建设的商品房超过规划确定的建筑高度的面积，由城市规划行政主管部门按照城市规划法律、法规的规定予以处罚。
对违反本规定其他条款的单位和个人，由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定予以处罚。
第二十八条 房地产开发企业委托中介机构代理预售商品房的，房地产开发企业应对中介机构的销售行为承担责任。
第二十九条 履行商品房销售合同产生的争议，由争议双方当事人协商解决；协商不成的，按照合同约定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议依法向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院起诉。 第三十条 本规定涉及萧山、余杭两区人民政府及有关行政主管部门职权的，按省、市有关规定办理。
本规定自2001年6月1日起施行。
国际惯例在我国涉外经济中的运用及对策研究
倪学伟 王玫黎
一、导言
国际惯例是指各国在长期交往的实践中逐步形成的具有法律拘束力的默示行为规则。在国际法性质的领域、包括国际公法、国际私法、国际经济法、海商法、海关法等中，都有大量的国际惯例存在。在调整国家之间的关系和协调国家之间的经济往来方面，国际惯例发挥着不可或缺的重要作用，成为国家之间交往，特别是国家之间经济合作的重要法律规范。
一般来说，国际惯例具有以下显著的特点：
1、多数国家承认和接受，具有较为普遍的适用性；
2、各国在重复类似行为的实践时，认为具有法律上的拘束力，自觉予以遵守；
3、具有不成文性，或仅仅是国际民间组织整理成文、未经过政府签订条约予以认可；
4、历史上，国际惯例从产生、形成到大多数国家予以认可，往往需要经过较长的时间。 在现代社会中，随着科技的发展，国际惯例产生、形成的时间大为缩短。
根据不同的标准，可以对国际惯例进行不同的分类。在我国的涉外经济领域中，最具有意义的分类方法是根据拘束力的大小，将国际惯例分为强制性国际惯例和任意性国际惯例两类。强制性的国际惯例是任何国家和当事人都必须遵守的惯例。任意性的国际惯例是指只有当事人在其法律关系中选择适用时才有法律拘束力的国际惯例。在涉外经济领域中，这种任意性的国际惯例最为普遍，也最具有研讨价值。本文就是从这种任意性的国际惯例入手来研究我国涉外经济领域中国际惯例的适用及对策的。
二、国际惯例在我目涉外经济中的运用
随着对外开放的深化，我国越来越多的公司和企业参与对外贸易和国际交流。在涉外经济往来中，另一方主体一般都是外国企业、公司或个人，即主体具有涉外性，随之形成了涉外经济关系或涉外民事关系。对外交往关系中所建立的涉外法律关系，在运用法律的选择上，国内法往往由于历史背景、社会、经济制度、立法技巧等等的差异而不能取得令人满意的效果，最佳的方案就是采用国际上的习惯做法以统一双方的行为。在各国实践中，国际惯例也的确贯穿于整个国际经济贸易领域，而且取得了良好的效果。
我国对外开放十多年来，在涉外经济领域中逐步地参照和采用了国际惯例，使涉外经济活动在日益法制化的同时，也日益与国际习惯做法“合轨”，从而使涉外经济活动逐渐国际化。国际惯例在我国涉外经济中的具体适用有：
（一）我国采用了国际商会整理形成的《国际贸易术语解释通则》、《华沙牛津规则》，尤其对CIF、FOB、C&F三种价格条件采用较多。价格条件的采用为我国对外贸易谈判价格、运费、保险费的负担和运输风险的分担设定了基本框架，简化了谈判内容，加速了对外贸易进程。这在我国短时间内无法大规模迅速提高外贸人员业务素质的条件下，广泛地、积极地参与国际贸易是很有帮助的。
（二）在对外运输，特别是在远洋运输中，尽管我国至今未参加1924年的《海牙规则》以及1968年的《维斯比修正案》和1978年的《汉堡规则》，但在长期具体实践中，我国按照国际上的通行做法，实行了承运人驾驶船舶过失免责和管理船舶过失免责的制度，但对管货过失、火灾等不得免责，确保了远洋运输中船、货方的利益，发展壮大了远洋船队，也保证了对外贸易运输的安全和高效。
（三）在对外贸易结算与支付方面，我国采用了国际商会制订的《跟单信用证统一惯例》。该惯例经过多次修订，现行的是1983年的修订本，国际上几乎所有国家和地区的银行办理跟单信用证业务时都采用此惯例。我国银行采用此惯例办理跟单信用证业务，与世界各国银行做法吻合一致，为国内的对外贸易单位提供了最迅捷、方便的结算与支付服务。
（四）在税收方面，按照国际上的习惯做法，给予外商投资企业，对外贸易企业以最大的优惠。比如，对生产性外商投资企业，除属于石油，天然气，稀有金属，贵重金属等资源开采项目的以外，其他经营在10年以上的，从开始获利的年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收。对外资的优惠，充分体现了国际上对外商投资企业税收从轻的习惯做法。
（五）按照国际上的习惯做法，优化海关环境，实行普通关税税率和最低关税税率，建立保税仓库，保税工厂、设立上海外高桥保税区、天津港保税区、深圳福田，沙头角保税区等，为进出口贸易、转口贸易、“三来一补”企业，外商投资企业等提供简捷的通关规程和优惠的关税政策。
（六）经济特区的建立是我国大规模运用国际惯例发展涉外经济的试验地和集中地。在深圳、珠诲、汕头、厦门、 海南经济特区内，实行一系列不同于内地的特殊经济政策，在宽松的政治、经济、法律、行政、海关等环境下，三资企业，外贸公司等可以大范围地采用国际惯例，与国际通行做法合二为一，成为学习，消化和运用国际惯例的“窗口”。事实证明在我国涉外经济实践中，国际惯例的运用、发展和普及是开始于经济特区，进而在经济开发区、沿海沿边地区，以及内地得到应用，并日益取得显著的经济和社会效益。而以各国发展对外经济的实践来看，在一个国家的某些地区设立“自由关税区”、“自由贸易区”，“自由加工区”等，也是一种习惯作法。我国的经济特区就类似于这种习惯做法。因此，从宏观上讲，我国设立经济特区本身就是对国际惯例的具体运用。
三、我国涉外经济中国际惯例的运用及对策研究
我国运用国际惯例于涉外经济实践已经取得了令人瞩目的成就，但与国际最通行做法相比还有相当差距，在一定程度上影响了进一步改革开放和对外交流，有碍于涉外经济国际化。我们经过初步研究，认为在我国涉外经济领域运用国际惯例时，应着重解决以下方面的问题:
(一)从目前社会主义经济发展的程度上分析，我们可以进一步缩小计划经济的成分，大力发展社会主义市场经济。国家从宏观上调控社会经济，在基本大方向正确的前提下，运用价值规律和市场调节功能促进全社会经济的发展。涉外经济以国内经济的强大为依托，又反过来推动国内经济的发展。在国际经济领域完全凭借价值规律和市场机制进行调节，生产发展和经营成效取决于是否按价值规律办事。国际惯例、习惯做法是国际大市场经济的产物。我国经济全面市场化以后，自然地就为涉外经济领域乃至国内经济领域运用国际惯例创造了相适宜的环境，避免了用行政的、法律的、经济的等外在化手段推行国际惯例。市场化的经济本身就与国际惯例存在一种“亲合力”，市场化经济本身就要求适用国际惯例。因此，社会主义经济全面市场化是我国涉外经济领域适用国际惯例最根本的一个对策。
(二)修改、变通不合国际常规的做法，为我国尽早恢复《关税和贸易总协定》(GATT)缔约国地位创造条件。《关税和贸易总协定》是战后调整国际贸易关系的基本法规，其内容包括进出口货物征收关税等方面的最惠国待遇，实行关税减让，取消数量限制，对进口货物在国内税收和国内商业规章方面实行国民待遇等等。目的是推行和保证国际贸易的自由化。由于我国过去长期闭关锁国，与国际社会少有经贸往来，即使有少量经贸往来，也是在僵化的旧体制下进行，与国际通行做法格格不入。关贸总协定在战后国际经济秩序中极其重要，我国恢复其缔约国地位，对促进我国涉外经济的发展，使我国经济充分进入国际经济大循环具有十分重要的意义。修改、变通不合国际常规的做法，就要求以关贸总协定的规定为标准，对旧的经济体制，外贸模式，税收制度等进行彻底改革。比如，我国海关从1992年1月1日起，在征税、统计方面采用了新的《海关进出口税则》，该税则就是以目前国际通行的《商品名称及编码协调制度》为基础制定的。目前已有183个国家和地区采用《协调制度》编制进出口税则和进行进出口统计，而这些国家和地区大多是我国的贸易伙伴，同时，关贸总协定关税减让谈判也是以《协调制度》统计的数据作为谈判的基础。因此，我国海关的这一改革将为我国恢复关贸总协定缔约国地位扫除一个障碍。
(三)参照国际惯例，制定切实可行的涉外法律、法规、规章、制度并确保其贯彻执行。没有法制，就没有保障。立法工作是执法、司法和保护合法者的基础工作。在涉外经济领域，制定法律、法规与适用国际惯例并不是矛盾的，两者可以有机地结合并互相推进。当一个国家参与国际交往时，如果它的法律规定与国际通常做法严重冲突，那是不可能进行正常和广泛往来的，在这种情况下参照国际惯例制定涉外法律，将国际通行做法用国家法律的 形式确认并固定下来使之成文化，并保证其实施就成了进行正常国际往来的必然要求。我国对外开放以来，制定了《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》、《外贸企业法》 等等一系列的涉外法律，这些都是从我国实际出发，参照国际惯例而制定的，是国际惯例的成文化、法律化、具体化，执行这些法律规定，就是在我国涉外经济领域适用国际惯例。但是，同时应该清醒地认识到，由于对外开放和改革的阶段性，我国已经制定的一些涉外法律在将国际惯例法律化时是有所保留和选择的，这是我国客观条件的必然要求。随着改革力度的加大和对外开放的深化，在制定涉外法律时应该更全面更完整地纳入国际惯例和国际习惯做法，这当然是以坚持国家主权和保护国家经济利益为前提的。
(四)进一步改善投资环境，整顿工作作风，提高办事效率，按国际习惯做法管理涉外经济。投资环境包恬软环境和硬环境两个方面。在软环境中，政治、经济、法律等方面显得尤为重要，政治稳定，市场经济发育完全，法律规定合理健全等，可以成为吸引外商投资的重要内容。在硬环境中，我国特区和开发区基本具备“七通一平”的要求，但沿江、沿边地区和内地的硬环境远远不够理想。由于历史的缘故，中国行政机构臃肿，办事效率低下，外商投资和对外投资的审批程序过于繁琐，官僚主义倾向严重，外商投资的积极性受到一定程度的制约。按国际惯例，我国可以采用“一站式服务”和“自动核可制”以提高工作效率。
(五)加强外贸知识，法律知识的教育，提高涉外经济工作人员业务素质。我国对外开放的时间不长，外贸人才储备匮乏，专业院校培养学生人数有限，不能满足对外贸易的需要。这就要求外贸单位加强对现有工作人员的教育培养，使其熟知涉外经济法律、法规，掌握国际通行习惯做法，精通涉外业务。因此，我们有必要在涉外经济领域建立一种与正规教育相并行的规范化专业教育体系，培养、训练新型专业人才，追踪最新国际经贸习惯发展趋势，及时更新业务知识，与国际最新经贸实践保持同步，充分发挥人的主动性，掌握对外经济往来的主动权。
四、结束话
国际惯例具有悠久的历史和旺盛的生命力。当行之有效的国际惯例上升为国际条约时，又会产生新的国际惯例，并以此循环。我国建立社会主义市场经济体制，将更多地参与国际经济交往，国际惯例作为国际条约的必不可少的补充，在我国涉外经济中的适用将会越来越普遍。深入研究国际惯例的有关理论，并取其有益部分为我所用，必将有助于我国经济特区乃至全国经济的发展，有助于我国更快，更早地融入世界经济展的潮流，实现强国富民的宏愿。
本文首次发表于西南政法大学成教院学报1994年第2期。
倪学伟 广州海事法院法官。电话：020-3406 3886 电子邮箱：nxw8859@163.com
王玫黎 西南政法大学教师。
