上海市房屋土地资源管理局关于加强业主委员会管理若干规定
上海市房屋土地资源管理局
上海市房屋土地资源管理局关于加强业主委员会管理若干规定
上海市房屋土地资源管理局
为了规范业主委员会的运作，提高业主自治管理能力和水平，现就业主委员会组建、换届、运作等作如下规定：
一、业主委员会组建
（一）业主大会或业主代表大会筹备小组的建立和工作
凡符合成立业主委员会条件的物业管理区域，物业所在地的区、县房地产管理部门应当督促房屋出售单位将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料报区、县房地产管理部门。
区、县房地产管理部门在接到材料后的45日内，应当组织成立由所在地的区、县房地产管理部门、房屋出售单位、居委会和业主代表组成的第一次业主大会或业主代表大会筹备组（以下简称“筹备组”），并做好下列工作：
1．协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容。
2．确定召开业主代表大会的，协商确定业主代表产生的方式、人数和代理的规定，并组织推选和审定业主代表资格。产生的业主代表应当张榜公布。
3．协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人。
4．起草业主委员会章程和业主公约草案，并在大会召开前七天发给参加会议的成员征求意见，修改完善。
5．做好召开业主大会或业主代表大会的各项会务准备工作。
（二）业主大会和业主代表大会的成员组成
业主大会由物业管理区域内的全体居住和非居住房屋的业主组成。参加大会的业主身份认定，以产权证登记的人员为准；已订立售房合同尚未领取房地产权证的，可以视为业主。产权证登记的业主或订立售房合同的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会。
业主代表大会成员由全体业主小组成员组成，业主小组成员人数超过一百人的，由业主小组推选业主小组成员代表组成。
公房业主和开发商业主按据有的物业建筑面积比例产生业主代表大会成员数，但最多不得超过全体成员的二分之一。
（三）业主委员会委员候选人产生
业主委员会委员候选人由筹备组广泛听取意见后协商推荐，小业主候选人人数应当超过其正式委员人数的四分之一。
候选人名单及其基本情况应当张榜公布。
（四）业主委员会的组成人数
业主委员会委员按业主大会或业主代表大会中各方代表的比例选举产生，但公房业主和开发商业主所占有的比例最高不得超过业主委员会委员人数的二分之一。
业主委员会根据物业管理区域的规模由五名至十五名委员单数组成。
业主委员会委员产生之日起三日内应当召开第一次业主委员会会议，选举产生业主委员会主任、副主任。
（五）业主、业主代表投票权的计算
业主大会的业主投票权，居住房屋按套计算，每套一票；非居住房屋按物业建筑面积计算，一百平方米以上的每一百平方米一票，一百平方米以下有房地产权证的，每证一票。
业主代表的投票权，每位成员一票。
（六）业主委员会的权利、义务
业主委员会应当依据《上海市居住物业管理条例》的规定履行职责，并督促全体业主遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约；帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题；接受市和区县房地产管理部门的管理、指导，接受街道
办事处、乡镇人民政府的监督，配合社区建设和管理。
（七）业主委员会主任的权利义务
业主委员会主任享有以下主要权利：
1．负责召开业主委员会会议；
2．经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件；
3．业主委员会授权的其他事项。
业主委员会主任应当履行以下义务：
1．遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责；
2．完成业主委员会交办的工作；
3．代表业主委员会处理事务；
4．接受行政管理部门的培训和指导。
二、业主委员会换届选举和换届、变更、注销登记
（一）业主委员会换届选举
业主委员会任期届满三个月前，区、县房地产管理部门应当督促业主委员会建立换届选举筹备组。筹备组由本届业主委员会委员、部分业主代表和房地产管理部门、居委会代表组成。筹备组召集人由业主委员会主任担任或筹备组人员推荐。筹备组中的业主代表人数一般不低于四分之一
。
业主委员会换届选举工作应当在区、县房地产管理部门指导、监督下进行。业主委员会任期届满三个月前，换届选举筹备组应当按照第一届业主委员会选举程序，做好协商推选产生新一届业主小组、业主代表和业主委员会候选人等筹备工作，并在业主委员会任期届满一个月前召开业主
委员会换届选举大会，由本届业主委员会和物业管理企业分别作任期或者聘期内的工作报告，大会投票选举产生新一届业主委员会委员，审议通过新一届业主委员会章程和业主公约。
业主委员会逾期不建立换届选举筹备组、不召开换届选举大会的，由所在区、县房地产管理部门责令改正，逾期不改正的，所在区、县房地产管理部门可以会同有关部门组织业主委员会的换届选举工作。
物业管理企业应当配合业主委员会和筹备组开展工作，做好换届选举的日常事务性工作。
（二）业主委员会换届登记、变更登记
新一届业主委员会在换届选举产生之日起十五日内，应当持下列文件向所在地区、县房地产管理部门办理换届登记手续：
1．业主委员会换届登记申请书；
2．业主委员会任期内的工作报告；
3．换届选举筹备组成员名单；
4．业主委员会委员名单；
5．业主委员会章程。
经区、县房地产管理部门核准登记的下列事项发生变更的，业主委员会应当在发生变更之日起十五日内，持原核准登记的文件资料、变更登记申请书和证明材料向所在区、县房地产管理部门办理变更登记手续：
1．业主委员会名称；
2．业主委员会办公场所；
3．业主委员会所辖区域范围；
4．业主委员会主任、副主任；
5．业主委员会章程。
区县房地产管理部门应当在受理登记之日起十五日内，完成登记工作。对不符合规定的不予登记，并书面通知申请人。
除本条第二款第（5）项情况以外，业主委员会应当持区、县房地产管理部门核准变更登记的文件，到开户银行按规定办理有关变更手续。
（三）业主委员会注销登记
业主委员会有下列情形之一的，应当向所在地房地产管理部门办理注销登记手续：
1．分立、合并的；
2．物业管理区域房屋全部被拆迁或灭失的；
3．由于其他原因终止的。
业主委员会注销登记前，应当在所在区县房地产管理部门指导监督下，做好全体业主共有和业主委员会的财物等清算工作，在清算结束之日起十五日内办理注销登记。
申请注销登记，应当提交业主委员会负责人签署的注销登记书和清算报告书。房地产管理部门准予注销登记的，发给注销证明文件，收缴业主委员会登记证书、印章。
（四）业主委员会换届、注销后的工作和财物移交
业主委员会换届选举前，或者新一届业主委员会选举产生后，在未经房地产管理部门核准登记之前，原业主委员会除不得新订、变更和续订物业管理服务合同外，应当继续履行其职责。
新一届业主委员会经区、县房地产管理部门核准登记后十日内，原业主委员会应当将任期内所形成的档案资料以及财物移交给新一届业主委员会，并做好交接手续。
业主委员会分立、合并的，其档案等资料应当移交给相应的业主委员会；业主委员会因物业管理区域房屋全部被拆迁或灭失注销的，其档案等资料应当移交给所在地区、县房地产管理部门；其他剩余财产，法律法规另有规定的，按照有关规定处理。
三、业主委员会运作
（一）业主委员会会议
业主委员会会议由主任或者副主任负责召集。有二分之一以上委员提议的，业主委员会应当就提议内容召开会议。
召开业主委员会会议，应当提前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。
业主委员会会议应当作书面记录，并由主持人签字，涉及重要事项的会议应当由全体出席会议的人员签字。
业主委员会讨论物业管理重大事项的，应当邀请所在区、县房地产管理部门和居委会参加，可以邀请业主、使用人代表列席；业主委员会应当充分听取房地产管理部门、居委会、业主、使用人代表的意见。
业主委员会作出的决议、决定，应当向全体业主和使用人公告。
（二）业主代表补选或调整
业主代表缺额时，应当予以补选；产生业主代表的物业建筑面积比例发生变化时，业主代表应予相应调整。业主代表具体补选或调整办法应当在业主委员会章程中予以约定。
（三）业主委员会委员缺额补选
业主委员会委员缺额时，应当在下一次业主大会或业主代表大会召开时予以补选，缺额人数超过四分之一时，应当及时召开业主大会或业主代表大会予以补选。
业主委员会委员缺额时的补选，应当在业主委员会章程中予以约定。
（四）业主委员会委员停任和罢免
业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格终止，并由业主委员会提出，经下一次业主大会或业主代表大会确认：
1．已不是业主的；
2．无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
3．因疾病而丧失履行职责的能力的；
4．有犯罪行为被司法部门认定的；
5．以书面形式向业主委员会提出辞呈的；
6．兼任所辖区域物业管理企业工作的；
7．严重违反物业管理法规或者拒不履行业主应尽义务的；
8．其他原因不适宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员被免职的，必须在业主大会或者业主代表大会确认之日起七日内将由其保管的业主委员会的印章、文件、资料、帐簿以及属于业主委员会所有的财物等移交给业主委员会。
（五）业主委员会诉讼
业主委员会的诉讼以及诉讼费用的来源收取等，应作为物业管理重大事项，由业主大会或者业主代表大会讨论决定。业主委员会的诉讼费用，由全体业主承担。
（六）业主委员会公章使用管理
业主委员会公章由业主委员会主任负责管理，并按公章管理制度使用。除业主委员会会议通知和业主委员会授权范围内的日常维修费用结算以外需使用公章的，应当由业主委员会会议决定。凡违章使用公章，造成经济损失或严重不良影响的，由责任人承担法律责任。
（七）业主委员会档案管理
业主委员会应当建立下列档案资料，并指定专人保管：
1．各类会议记录、纪要；
2．业主委员会、业主大会或业主代表大会作出的决议、决定等书面材料；
3．各届业主委员会产生、登记的材料；
4．业主、使用人情况目录、清册；
5．订立的物业管理服务合同；
6．有关法律、法规和业务往来文件；
7．业主和使用人的书面意见、建议书；
8．维修基金收支情况清册；
9．其他有关资料。
业主委员会应当建立档案管理制度。形成的档案资料每年应当编号造册。
（八）物业档案资料的管理和移交
物业档案资料属全体业主共有。
物业管理企业应按规定建立和保管物业管理档案。自业主委员会成立或物业管理服务合同终止、解除之日起十日内，房屋出售单位或物业管理企业应当将物业管理区域内的下列档案资料移交给业主委员会或者业主委员会委托聘任的物业管理企业，并办理交接手续：
1．各类物业设施的验收、接管档案（图、卡、册）；
2．与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料；
3．物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
4．共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；
5．维修基金以幢为单位的分户清册或资料；
6．财务收支帐册；
7．其他物业档案资料。
自业主委员会与选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同之日起十日内，业主委员会应当将上述资料移交给选聘的物业管理企业保管，并办理交接手续。
（九）物业管理服务合同订立、变更、终止
业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。业主委员会应当在区、县房地产管理部门核准登记之日起三个月内，与选聘或续聘的物业管理企业订立物业管理服务合同。
业主委员会可以通过招标或其他方式选聘物业管理企业。并依据《上海市居住物业管理条例》与其订立、变更或解除物业管理服务合同。合同订立之日起三十日内应当报所在地区、县房地产管理部门备案。
业主委员会签署合同的期限，一般不超过业主委员会的任期。
（十）对业主委员会的日常管理
区、县房地产管理部门应当依靠街道、居委会，对所辖区域业主委员会工作加强指导检查，帮助业主委员会建立健全各项管理制度，定期对业主委员会委员进行法规业务培训。
（十一）联席会议
在一个物业管理区域内，可以组织建立由房地产管理部门、业主委员会、物业管理企业。街道办事处、居委会等参加的联席会议制度，定期通报法规、规章和规范性文件；沟通各方情况；研究处理业主、使用人的意见和建议；协调解决物业管理中的疑难问题。
（十二）相关法律责任
业主委员会或业主委员会委员违法作出的决定，造成经济损失的，由责任人承担法律责任。
违反业主公约和住宅使用公约的行为，业主委员会或者相关的业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
（十三）本规定施行日期
本规定自发布之日起施行。本规定施行以前发布的有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。
2000年8月3日
国有工业企业物资采购管理暂行规定（废止）
国家经贸委
国有工业企业物资采购管理暂行规定
1999年4月1日，中华人民共和国国家经济贸易委员会
现将《国有工业企业物资采购管理暂行规定》予以公布，自1999年5月1日起施行。
第一章 总则
第一条 为了规范国有工业企业（以下简称企业）的采购行为，加强企业采购的监督管理，防止国有资产流失，特制定本规定。
第二条 本规定是企业购买原材料、燃料、辅料、零部件、设备、配件、办公用品、劳动保护用品以及其他物资过程中的决策、价格监督、质量检验等行为的基本规范。
第三条 企业应当按照科学有效、公开公正、比质比价、监督制约的原则，建立健全采购管理的各项制度，防止采购过程中的不正当行为发生。
第二章 决策管理
第四条 企业应当建立健全物资采购决策程序，根据采购物资类别和金额的大小，实行分级分权管理，明确各级管理者、各有关部门及人员的权限。
第五条 除特殊情况外，企业主要原材料及其他金额较大物资（以下称主要物资）采购的重大事项，应当由厂长、经理（以下称企业经营者）、副厂长、副经理和相关部门负责人通过会议或其他形式实行集体决策。
第六条 企业应当加强对采购物资的价格、质量、数量的监督，可设立专门机构履行监督职能，不设专门机构的，应当明确行使监督职能的部门或人员。
第七条 企业各级管理者对审批的物资采购负有审查、监督责任。
第三章 比质比价采购
第八条 企业应当广泛收集采购物资的质量、价格等市场信息，掌握主要采购物资信息变化。采购部门和采购人员应当根据市场信息做到比质、比价采购。
第九条 除仅有唯一供货单位或企业生产经营有特殊要求外，企业主要物资的采购应当选择两个以上的供货单位，从质量、价格、信誉等方面择优进货。
第十条 企业主要物资采购及有特殊要求的物资采购，应当审查供货单位资格；对已确定的供货单位，应当及时掌握其质量、价格、信誉变化情况。
第十一条 企业大宗原燃辅料的采购、基建或技改项目主要物资的采购以及其他金额较大的物资采购等，具备招标采购条件的，应尽量实行招标采购。
第四章 价格监督
第十二条 企业行使价格监督职能的部门或人员，应当严格履行职责，监督采购价格，控制采购成本。
第十三条 企业主要物资应当经价格监督部门事前进行价格审核，物资采购部门应当在价格监督部门审核的价格内进行采购，特殊情况除外。
第十四条 企业行使价格监督职能的部门或人员应当对所采购的主要物资的价格单据等进行审核，对未在审核价格内进行采购损害企业利益的，应及时向企业经营者或有关主管人员反映并提出处理意见。
第十五条 企业行使价格监督职能的部门或人员应当及时了解、掌握主要采购物资的市场价格，并对其审核的物资采购价格承担相应责任。
第五章 质量检验监督
第十六条 企业应当对采购物资进行质量检验或验证，采购物资未经质量检验或验证不能办理正式入库和结算手续，特殊情况除外。
企业对采购物资质量检验或验证时，可能影响公正检验的部门和单位不得介入。
第十七条 企业应当根据生产经营需要完善必要的质量、计量检测条件。不具备检测条件的企业需要对所采购物资进行检验的，可以委托检验或要求供货单位出具国家认定的检测机构的质量检验报告。
第十八条 质量检验或验证人员应当严格按标准和程序进行检验或验证，并对检验、验证结果承担责任。
第十九条 对主要采购物资，企业可以根据需要留样存档，并进行复检。
第六章 责任与奖惩
第二十条 企业应当对采购管理全过程建立责任制度，明确各有关部门和个人的责任，制定考核奖惩办法并严格执行。
第二十一条 企业经营者及其他企业高级管理人员，应当执行本规定和企业内部的物资采购管理制度，支持企业物资采购部门和质量、价格监督部门履行职责。
企业经营者和主管物资采购的副厂长、副经理的近亲属（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹）原则上不得在本企业的物资采购部门担任负责人。
第二十二条 企业职工有权对违反本规定损害企业利益的行为向企业或政府有关部门举报。对举报人应当保护，任何人不得打击报复。
第二十三条 企业应当对以下人员予以奖励：
（一）降低采购成本贡献突出的采购人员；
（二）严格履行职责成绩显著的质量、价格监督人员；
（三）举报违反本规定的采购行为经查证属实的人员；
（四）为降低采购成本做出突出贡献的其他人员。
第二十四条 对违反本规定弄虚作假、以权谋私、账外暗中收受回扣和收受贿赂的人员，企业应根据情节轻重给予通报批评、记过、调离岗位、解聘、除名等处分；给企业造成直接经济损失的，应依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 企业应当按照本规定要求结合企业实际，加强和完善采购管理。违反本规定、损害企业利益、造成国有资产流失的，直接责任人员、直接负责的主管人员、企业经营者应当承担相应的责任。
第二十六条 各级经贸委要加强对企业采购管理的监督指导，对降低采购成本效果显著的企业应当给予表彰或提出奖励意见，对采购管理混乱、资金流失严重的企业应当给予通报批评，但不得干预企业正常的物资采购活动。
第七章 附则
第二十七条 本规定原则上适用于国有交通运输、建筑安装、地质勘探、商业、外贸、邮电、水利、科技等企业。
第二十八条 本规定由国家经济贸易委员会负责解释。
第二十九条 本规定自发布之日起施行。
