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浅析业主的建筑物区分所有权

吴金成


　　业主的建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
　　业主的建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，似乎与物权客体须为独立物，以及一物一权原则相违背。其实不然，一栋建筑物分为若干部分，业主各自拥有每部分的所有权，已成为一种普遍的社会现象，而且这样也不妨碍物权的公示，不妨碍交易的安全。认识这一点，是正确理解业主的建筑物区分所有权的前提。在实践中，我们该以什么标准来区分业主的建筑物区分所有权中专有权的客体呢？笔者认为，要从以下三个方面加以区分：
　　1、该部分在构造上具有独立性，可以与其他部分相区分和隔离开来。比如，一栋建筑物里的一套住宅就属于一个独立的部分。
　　2、该部分可以用来居住、工作，或者可作其他用途，在使用上具有独立性。
　　3、该部分拥有独立的出入门口，无需借助其他相邻门户就可出入。
　　根据物权法的规定，业主的建筑物区分所有权的内容，主要包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及因区分所有权人的共同关系所产生的管理权。
　　（一）专有部分的单独所有权，是指业主对其专有的部分享有的权利和承担的义务。专有部分是在一栋建筑物内区分出来的在构造上和使用上具有独立性住宅单元和经营性用房等其他单元。业主对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性支配权，不受他人的干扰，具有一般所有权的属性。同时，该专有部分与建筑物上其他专有部分密切联系，具有共同的利益，业主在行使专有部分的权利时，不得危机整栋建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
　　（二）共有部分的共有权，是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分所享有的权利和承担的义务。共有部分通常包括地基、屋顶、楼梯、走廊、电梯、给排水系统、大门、小区内的公共道路、公共绿地等。共有部分为全体业主所共有，不得分割，也不得单独转让。业主转让专有部分的所有权的，其对建筑物共有部分所享有的共有权和共同管理权也一并转让。
　　（三）共同管理权，是基于业主的共有关系而产生的权利义务。他的内容主要有以下几个方面：
　　1、业主有权设立业主大会并选举业主委员会。业主大会或者业主委员为的决定，对全体业主具有约束力。
　　2、业主可以决定涉及区分建筑物的有关事项。比如，制定和修改业主大会议事规则、筹集和使用建筑物的维修基金，以及有关区分建筑物的其他的重大事项。
　　3、业主可以自行管理建筑物，也可以委托他人代为管理。对聘请的物业不满意的，还可以更换。


作者：吴金成。
工作单位：广西荔浦县人民法院。
用知识产权解农业产业化之困

农业产业化是围绕一个或多个相关的农副产品项目，组织众多主体参与，进行生产、加工、销售一体化的活动，把产供销，贸工农，经科教紧密结合起来，形成一条龙的经营体制，在相互合作参与过程中，各方结成了较紧密的经济利益关系。

农业产业化西方国家称为农业一体化，它始于美国的养鸡业，从20世纪80年代开始，世界农业产业化已进入蓬勃发展阶段。加入WTO后。国外的农产品又便宜质量又好农产品将进入我国，对我国农业将造成巨大的冲击，我国农业的出路只有走农业产业化的道路。只有农业产业化可以战略性调整我国农业结构，促进农业科技创新，提高我国农业竞争力，提高农业的整体规模效益，增加农民收入。

农业产业化之困境

农业产业化的主要特征是专业化和集中化，国外的农业专业化造就了农业产品各链条中专业的大型公司，专业的生产区域，形成玉米带、棉花带、畜牧带等各具特色的农业带。农业集中化使农场数目减少，土地更加集中，农场经营规模不断扩大，可以进行大规模的机械化生产，生产成本进一步降低。但是我国农业产业化面临以下困境：

1、土地极端分散，造成生产者的极端分散。

中国因为特殊的政策背景和几千年的历史传统，我们要走农业产业化则比西方国家要艰难许多。我国实现与大多数国家不同的土地政策，农业最根本的东西——土地被极端分散在各个家庭中。农村改革的核心是将土地承包给农民自主经营，原来相对集中的农村土地被分割成一小条、一小块，按人头平均分配到各家各户，大多数地方，一家只有三四亩地，还被分割成很多的小块，中国非常干净彻底地成了真实意义上的小农经济。由于土地的极端分散，造成生产单位极为分散，可以用亿作为计算单位。这些以农户为单位的生产者，各自为战，在自己的承包地里重复几千年来一贯种植方式，生产力水平极为低下。

2、农产品的生产、销售、加工完全脱节。

我国在计划经济年代机械简单地理解和运用社会再生产和社会分工的理论，设置许多与各行各业及社会再生产的某些环节相对应的部门，用这些部门对其进行全封闭的管理，人为地切断了农业的生产，加工和销售之间的有机联系，使农业的生产、销售、加工完全脱节，各自相互独立，这种状况持续至今并没有从根本上打破。而且农产品在销售和加工环节也极为薄弱，销售商大都是当地农民临时性自发组成起来的销售队伍，这些人员在生产季节从事农业生产，收获后，自发组成起来进行贩运，组织随意而且分散，非常的不稳定，销售金额也不是很高，更为糟糕的是这些销售队伍会互相进行恶性的竞争，他们缺乏商业诚信，经常以次充好，毁坏农产品形象。而农产品的深加工多数停留在作坊中。

在目前的中国，我们无法模仿国外的模式，我们的土地极端分散在数以亿计的农户手中，短时间内，谁都不能改变我国土地分散的状况。土地的分散，使单个的生产者（农户）显得非常脆弱，农民在生产上仰仗天气，在收入上仰仗运气，丰产也不能带来丰收，农民收益不能得到保证。农户更没有能力去通过科研提升种植水平，改良品种，提高产品的品质，以致我国农业生产长期只能在很低的层次上徘徊，生产成本不能降低。

我国现有农业产业化模式

农业产业化已经提了很多年，也进行很多年的尝试，到目前止我国农业产业化主要有这几种类型：

1、政府主导型

我们也看到政府在非常努力地推动我国农业产业化，但我们看到更多的是在地方政府引导、支持或者强制下，在农业产业化过程中树立了一些“万亩果园”、“示范基地”等，种植、养植规模上去了，效益却并未显现，甚至反而成为农民的负担，严重挫伤了广大农民的积极性，也损害了政府的威信和信誉。

政府的利益诉求目的和农民是不一样的，政府官员急功近利的在自己的任上造就形象工程，他们没有切实深入了解农民的利益需求，不去将当地经济放到整个国内国际市场中去考察，系统全面地探索农民可以持续发展的道路。比如江西某县为了树立当地棉花产业的形象，强制拔掉农民已经种植的其他经济作物，改种棉花，结果当年由于全国棉花种植面积大幅度增加，棉花大丰收，造成棉花价格大跌，棉花滞销，使当地农民利益受到严重损害。政府主导的农业产业化从长远来看难有成功的案例。

2、龙头企业带动型
这种类型是近年来政府一直在倡导的，龙头企业带动型是指以农副产品加工或流通企业为龙头，通过合同等方式将多种利益联结。该类型一般以“公司+农户”的基本组织模式，“公司+农户”形式的主要特点，是龙头企业与农户结成紧密的贸工农一体化生产体系。龙头企业与农户签订产销合同，企业对农户提供全过程服务，有的还实行优惠价格并保证优先收购，农户按合同规定向企业交售农产品，由龙头企业加工、出售制成品，这种形式在养殖业特别是外向型创汇农业中最为流行。

龙头企业带动型看上去很美丽，其实仔细分析我们可以发现是非常乌托邦的。企业是以盈利为目的，龙头企业当然不是天使，它存在的目的也是为了盈利，那么它和农户是有利益冲突的，如果将龙头企业与农户利益过于紧密联系，那么农户将对龙头企业将处于非常依赖的地位，当一个人的生活需要仰仗其他人的鼻息时，这时人将失去独立自主能力，只能任人宰割了。当农户已经完全依赖龙头企业时，任何人都无法保证龙头企业不会以自己利益为重，而损害广大农户的利益。而且将当地所有农户的利益全部维系在一家企业上，其风险也是巨大的，龙头企业的任何经营上的风险都将波及到千家万户，一荣而不俱荣，一损则俱损，这是龙头企业带动型弊端所在，所以这种模式不值得推广。

3、中介组织带动型

中介组织带动型主要是指以农民专业合作经济组织、流通大户、加工企业等为中介，通过合作制或股份合作制等利益联结机制，鼓动农户从事专业生产，将生产、加工、销售有机结合，实施一体化经营的组织类型。合作制是西方在资本主义发展初期形成的一种制度，只是将自给自足的小农经济扩展到一个小的团体中（合作社内部），是比较原始的经济形态。我国在建国初期，建立了很多合作社，比较典型的有农村信用合作社（人们简称合作社）、供销合作社等，我们看到的是彻底失败。而股份合作制是中国在改革开放之初，人们囿于姓“资”与姓“社”的政治敏感中设计出来的一种亦公亦私的怪胎，当初被推崇的周村（山东的淄博）模式和温州模式早已夭折。合作社与公司最大的不同是公司以股权大小进行投票表决，而合作社则是一人一票制，大家各自拥有相同的表决权，看起来很是民主。由于合作社总的基调还是自给自足，撇开政治上的理想，合作社在现今的经济社会中不会有其生存的空间。但是在今年的两会以来，农村问题、农民问题被提到议事日程，合作社这种组织形式被重新提及，甚至有人想用来做解决三农问题的灵丹妙药。在我国加入WTO，农产品要与世界同台共同竞争的前提下，还将自给自足的模式用来与汹涌而来的他国便宜的农产品相抗衡？这种制度的设计明显带有意识形态的色彩，是一种政治理想而不是一个真正用来解决我国农产品产业化的实用的经济解决方式。

用知识产权解农业产业化之困

了解了我国农业现实状况下，我们再探索寻求农业产业化的具体出路，找到确实可行行之有效的途径。以上分析了我国解决农业产业化的三种模式，我们发现都不能很好解决现实问题。实际上，我们可以用一种简便的方式——知识产权来解我国农业产业化之困。知识产权作为一种无形财产权，涉及的内容广泛，从构建农业产业链的各个环节来看，与之相关的主要有专利权、植物新品种、商标权和原产地域产品等。

1、专利和植物新品种

? 美国的孟山都公司曾经把我国大豆的基因研究出来后在100多个国家申请专利保护，“种中国豆，侵美国权”的教训让我们知道了农业的生产也可以申请专利。我国科学家李晓方就自己发明的“自花授粉和常异花授粉农作物种群、品种选育方法”提交了PCT专利申请，并将启动进入中、美、日等103个国家的申请工作。如果申请成功，她将通过专利转让的方式许可当地国种子公司使用其专利，这种通过知识产权为纽带的成果转让方式，将给我国农业的发展带来新的发展机遇。江西德宇集团公司董事长刘浩元介绍，2001年公司研制的“绿茶生物保鲜方法”这项专利技术投入使用后，茶叶初级产品价格由每千克60元增加到316元。

专利在农产品品种的培育方法，农产品的储存方法，农产品的加工方法以及产品的外包装上等方面都可以申请。培育方法专利的开发有利于提升农产品的产品品质，提高种植的效率，储存方法可以延长农产品的保存、销售周期，即便是产品外观专利的开发有利于统一对外包装，提高产品的销售形象，提高产品的销售价格，增加产品的防伪性能。

农业产业化还需要改良农作物品种，培育新品种，培育出来的新品种可以获得“植物新品种”保护，其他人未经许可不能种植该植物，植物新品种也是知识产权之一。