国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国税发〔2006〕187号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、土地增值税清算应报送的资料
符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
国家税务总局
二○○六年十二月二十八日
湖北省食品卫生行政处罚办法
湖北省人民政府
湖北省食品卫生行政处罚办法
湖北省人民政府
《湖北省食品卫生行政处罚办法》已经1998年12月3日省人民政府常务会议审议通过，现发布施行。
第一条 为加强食品卫生工作，保障和监督卫生行政部门依法实施管理，规范食品卫生行政处罚行为，维护消费者和食品生产经营者的合法权益，根据《中华人民共和国食品卫生法》（以下简称《食品卫生法》）和《湖北省实施（中华人民共和国食品卫生法）办法》（以下简称《实施
办法》的有关规定，制定本办法。
第二条 本省范围内从事食品生产经营的公民、法人或其他组织，凡违反《食品卫生法》及《实施办法》，应当依法给予行政处罚的，适用本办法。
县以上卫生行政部门对违反《食品卫生法》及《实施办法》的行为予以行政处罚，必须遵循食品卫生管理的法律、法规和规章，并严格遵守《中华人民共和国行政处罚法》和本办法的规定。
本省范围内铁路、交通部门设立的食品卫生监督机构按规定的职权范围实施行政处罚，依照本办法执行。
第三条 卫生行政部门实施行政处罚必须遵循合法、公正、公开的原则，坚持以事实为依据，以法律为准绳，予以的处罚应与违法行为的事实、性质、情节以及社会危害程度相当。
实施行政处罚，纠正违法行为，应坚持处罚与教育相结合，教育食品生产经营者自觉守法。
第四条 在同一违反《食品卫生法》或《实施办法》的案件中，有两种以上应当给予行政处罚的违法行为时，应当分别裁量，合并处罚。
第五条 卫生行政部门实施行政处罚必须遵守法定的程序。凡作出责令停止生产经营，吊销卫生许可证，或对食品生产经营活动中的违法行为有非法所得的处以3万元以上，没有违法所得的处以1万元以上罚款的行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利；当事人要求
听证的，卫生行政部门应当依法组织听证。
卫生行政部门作出责令停止生产经营违反《食品卫生法》及《实施办法》规定的食品、食品添加剂、食品容器、包装材料和食品用工具、设备以及洗涤剂、消毒剂的决定，不立即执行有可能给公众生命健康安全带来重大危害的，不适用前款规定。
第六条 上级卫生行政部门对下级卫生行政部门实施的行政处罚进行监督，对下级卫生行政部门未依法处理或处理不当的违反食品卫生法律、法规、规章的案件，上级卫生行政部门有权纠正并依法直接处理。
第七条 违反《食品卫生法》及《实施办法》的行为在两年内未被发现的，不再处罚。
第八条 本办法所称违法所得，系指违反《食品卫生法》及《实施办法》从事食品生产经营活动所取得的全部销售收入。
对造成食物中毒事故或者其他食源性疾患的，认定违法所得时，应当包括造成食物中毒或者其他食源性疾患的该批食品的销售收入。对餐饮业的违法所得，以造成食物中毒或者其他食源性疾患的该餐次的销售金额计。
不提供或者不如实提供违法所得真实情况的，按照依法确认的真实情况查处，并以故意阻碍食品卫生执法人员依法履行公务从重处罚。
第九条 具有下列情节之一的违法行为，应视为情节严重，可从重予以处罚：
（一）拒不改正违法行为的；
（二）拒不停止生产经营、拒不公告收回、拒不销毁违反食品卫生管理法律、法规、规章规定的食品的；
（三）生产经营以婴幼儿、孕妇、老年人为主要对象的伪劣食品的；
（四）造成严重后果或重大社会影响的；
（五）十二个月内已受到一次停止生产经营的处罚或两次以上的其他处罚的；
（六）有《食品卫生法》及《实施办法》明确禁止的行为的；
（七）其他情节严重的违法行为。
第十条 违反《食品卫生法》及《实施办法》的有关规定，生产经营不符合卫生标准的食品，造成食物中毒事故或其他食源性疾患的，应根据《食品卫生法》第三十九条的规定，责令停止生产经营，销毁导致食物中毒或者其他食源性疾患的食品，没收违法所得，吊销卫生许可证，并按
下列规定处以罚款：
（一）造成中毒或者疾患人数10人以下的，处以违法所得1至5倍的罚款，按违法所得5倍罚款仍不足1000元的，按1000元计罚；没有违法所得的，处以1000元至3万元的罚款。
（二）造成中毒或者疾患人数11人至30人的，处以违法所得的2至5倍的罚款，按违法所得5倍罚款仍不足5000元的，按5000元计罚；没有违法所得的，处以5000至4万元的罚款。
（三）造成中毒或者疾患人数31人至100人的，处以违法所得的3至5倍的罚款，按违法所得5倍罚款仍不足1万元的，按1万元计罚；没有违法所得的，处以1万元至5万元的罚款。
（四）造成中毒或者疾患人数101人以上的，处以违法所得4至5倍的罚款，按违法所得5倍罚款仍不足3万元的，按3万元计罚；没有违法所得的，处以3万元的，按3万元计罚；没有违法所得的，处以3万元至5万元的罚款。
第十一条 按照本办法第十条的规定实施行政处罚时，食品生产经营者有以下情形的，可免予吊销卫生许可证：
（一）主动消除或者减轻所造成的食物中毒事故或者其他食源性疾患危害后果的；
（二）主动配合卫生行政部门查处违法行为的。
第十二条 违反《食品卫生法》第七条规定，生产经营不符合营养、卫生标准的专供婴幼儿的主、辅食品的，应根据《食品卫生法》第四十三条的规定，责令停止生产经营，立即公告收回已售出的食品，销毁公告收回的及尚未出售的该食品，没收违法所得，并按下列规定处以罚款：
（一）违反所得在1万元以下，并处违法所得1至5倍的罚款；违法所得在1万元至5万元的，并处违法所得2至5倍的罚款；违法所得超过5万元的，并处违法所得3至5倍的罚款。
（二）没有违法所得的，处以1000元到5万元的罚款。
拒不改正本条所列违法行为或有其他严重情节的，并处吊销卫生许可证。
第十三条 违反《食品卫生法》第八条、《实施办法》第五条规定，食品生产经营过程不符合卫生要求的，应根据《食品卫生法》第四十一条、《实施办法》第三十二条的规定，责令改正、给予警告，可并处200元至5000元的罚款。但属违反《食品卫生法》第八条第（八）项、
《实施办法》第五条第（九）项规定的，可按每人次20元至50元计罚，且一次性的罚款总额不得超过5000元。
拒不改正本条所列违法行为或有其他严重情节的，吊销卫生许可证。
第十四条 违反《食品卫生法》第九条、《实施办法》第六条的规定，生产经营禁止生产经营的食品或食品用产品的，应根据《食品卫生法》第四十二条、《实施办法》第三十三条第一款的规定，责令停止生产经营，立即公告收回已售出的食品，并销毁公告收回和尚未出售的该食品，
没收违法所得，并按下列规定处以罚款：
（一）违法所得在1万元以下的，并处违法所得1至5倍的罚款；违法所得在1万元至5万元的，并处违法所得2至5倍的罚款；违法所得超过5万元的，并处违法所得3至5倍的罚款。
（二）没有违法所得的，处以1000元至5万元的罚款。
拒不改正本条所列违法行为或有其他严重情节的，并处吊销卫生许可证。
第十五条 违反《食品卫生法》第十一条的规定，生产经营或使用不符合卫生标准和卫生管理办法规定的食品添加剂，有下列情形之一的，应根据《食品卫生法》第四十四条的规定，责令停止生产经营或者使用，没收违法所得，并处以违法所得1至3倍的罚款，没有违法所得的，处以
500元至5000元的罚款：
（一）不符合食品添加剂使用卫生标准，擅自使用未经批准的品种，扩大使用范围和使用量的；
（二）以掩盖食品异常感观性状或以掺假、伪造为目的使用食品添加剂的；
（三）经营或使用受污染或者变质的以及超过保质期限的食品添加剂的；
（四）其它不符合卫生标准和卫生管理办法的食品添加剂的。
第十六条 违反《食品卫生法》第十二条、第十三条、《实施办法》第七条、第八条规定，生产经营或者使用不符合卫生标准和卫生管理办法规定的食品容器、包装材料和食品用工具、设备以及洗涤剂、消毒剂，有下列情形之一的，应根据《食品卫生法》第四十四处要的规定，责令停
止生产经营或者使用，没收违法所得，并处以违法所得1至3倍的罚款，没有违法所得的，处以1000元至5000元的罚款：
（一）依照规定应经审批而未获批准，擅自生产经营本条所列产品的；
（二）采用的原材料、助剂违反国家规定的允许使用的品种、范围和使用量的；
（三）本条所列产品中的有害物质含量超过标准，造成食品污染的；
（四）属于食品专用的容器包装材料和设备，未在包装上标明“食品用”字样的；
（五）其他不符合卫生标准和卫生管理办法规定的。
第十七条 违反《食品卫生法》第十九条、《实施办法》第十二条规定，食品生产经营企业新建、改建、扩建工程的选址和设计不符合卫生要求的，应根据《实施办法》第三十三条第二款的规定，责令改正，可并处500元至1万元的罚款。拒不改正或者情节严重的，责令停建或吊销
其卫生许可证。
第十八条 违反《食品卫生法》第二十条的规定，具有下列情形之一的，应根据《食品卫生法》第四十六条的规定，责令改正，并可以给予以下处罚：
（一）定型包装食品和食品添加剂的包装标识或产品说明书未标注品名、产地、厂名、规格、配方或主要成分、食用或者使用方法的，处以500元至5000元的罚款；
（二）包装标识不清楚，不易辩识的，或在国内市场销售的食品不标注中文标识的，处以500元至5000元的罚款；
（三）未标注生产日期、批号或者代号、保质期限的，处以1000元至1万元的罚款；
（四）虚假标注品名、产地、厂名、生产日期、批号或代号、配方或者主要成份、规格、保质期限、食用或者使用方法的，或产品说明书内容虚假的，处以2000元至1万元的罚款。
第十九条 违反《食品卫生法》第二十二条、第二十三条、《实施办法》第十三条、第十四条第一、二款、第十五条规定，具有下列情形之一的，应根据《食品卫生法》第四十五条、《实施办法》第三十三条第一款规定，责令停止生产经营，没收违法所得，并处以违法所得1至5倍的
罚款，没有违法所得的，处以1000元至5万元的罚款，情节严重的，吊销卫生许可证。
（一）未经国务院卫生行政部门审查批准，生产经营表明具有特定保健功能的食品，或者该食品的产品说明书内容虚假的；
（二）未经国务院卫生行政部门审查批准，生产新资源食品、利用新的原材料生产的食品容器、食品包装材料、食品用工具、食品用设备的新品种以及其他必须审批食品或食品用产品的；
（三）未经省卫生行政部门审查批准生产，属于国务院卫生行政部门规定的既是食品又是药品的特品为原料的食品、特殊营养食品、婴幼儿食品、营养强化食品、一次性上饮用具、食品用洗涤消毒剂及其他食品用化工产品的新品种的；
（四）未经省卫生行政部门审查批准，生产食品包装用纸的原料、陶瓷食品容器及其他食品用产品的；
（五）未经县以上卫生行政部门批准，擅自从事药膳生产经营业务的。
第二十条 违反《食品卫生法》第二十六条、《实施办法》第十九条的规定，有下列情形之一的，应根据《食品卫生法》第四十七条、《实施办法》第三十五条的规定，责令改正，并可对食品生产经营者给予以下处罚：
（一）食品生产经营人员未取得有效健康证明而从事食品生产经营的，按每人200元至1000元计罚；
（二）对患有不得接触直接入口食品疾病的生产经营人员不按规定调离的，按每人500元至2000元计罚。
前款每项一次性罚款总额不得超过5000元。
第二十一条 违反《食品卫生法》第二十七条、《实施办法》第十六条、第十七条规定，未取得卫生许可证或者伪造卫生许可证从事食品生产经营活动的，应根据《食品卫生法》第四十条的规定，予以取缔，没收违法所得，并处以违法所得1至5倍的罚款；没有违法所得的，处以50
0元至3万元的罚款。
按照前款规定取缔食品生产经营活动时，可以收缴、查封非法生产经营的食品、食品用工具及用具、或者查封其非法生产经营场所，或者予以公告。
有下列情形之一的，按未取得卫生许可证查处：
（一）擅自超越或变更卫生许可证核定的内容从事食品生产经营的；
（二）卫生许可证超过有效期限的；
（三）取得卫生许可证后，未经卫生行政部门批准而擅自进行改建扩建的；
（四）自动歇业连续六个月以上的；
（五）省卫生行政部门规定的其他情况。
第二十二条 违反《食品卫生法》第二十七条规定，转让、涂改、出借卫生许可证的，应根据《食品卫生法》第四十条的规定，收缴卫生许可证，没收违法所得，并处以违法所得1至3倍的罚款；没有违法所得的，处以500元以上1万元以下的罚款。
第二十三条 违反《实施办法》第十八条规定，食品生产经营人员未经卫生知识培训上岗，应根据《实施办法》第三十四条的规定，给予警告，责令限期改正。
逾期不改正的，对生产经营者按无证上岗人员每人50元至200元计罚；对食品生产经营企业所属员工均未培训的，一次性罚款总额不得超过5000元。
第二十四条 实施行政处罚的行政机关收缴食品生产经营者的卫生许可证后，应当及时告知工商行政管理机关。
第二十五条 依照本办法的规定实施行政处罚，违法行为责任者依法应对受害人予以民事赔偿的，仍应依法履行民事赔偿责任；违法行为构成犯罪的，应当依法追究刑事责任，不得以行政处罚代替刑事处罚。
第二十六条 依照本办法规定实施行政处罚取得的罚没款物，应严格按照《行政处罚法》的规定处理。
第二十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议、不起诉，又拒不履行处罚决定的，作出处罚决定的行政机关可以申请人民法院强制执行，或依法强制执行。
第二十八条 仪器卫生监督管理人员违反《食品卫生法》、《实施办法》和本办法的规定，滥用职权、玩忽职守、营私舞弊的，由所在单位或有关部门对其给予看处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 本办法具体应用中问题，由省卫生行政部门负责解释。
第三十条 本办法自公布之日起施行，省人民政府一九九一年六月十七日发布的《湖北省食品卫生监督行政处罚暂行办法》同时废止。
1998年12月16日
